Досрочное погашение ипотеки

ВАРИАНТЫ ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ

Ипотека является самым долгосрочным видом кредита. Средний срок ипотечного займа составляет 15 лет. Однако основная масса людей не любит долгов, тем более, когда выплата растягивается на многие годы. Поэтому, когда появляются дополнительные средства, многие стремятся досрочно погасить ипотеку. В данной статье мы рассмотрим варианты досрочного погашения ипотеки: полное погашение кредита и частичное погашение кредита.

ПОЛНОЕ ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА

Полное погашение кредита предполагает, что заемщик полностью закрывает кредит, выплатив полный остаток основного долга и проценты за фактическое время использования заемных средств. Несмотря на то, что кредитным организациям экономически не выгодно, чтобы клиент досрочно «закрывал» кредит, отказать клиенту в его праве досрочно погасить ипотеку банки не имеют права.

Одним из вариантов досрочного погашения кредита является рефинансирование. По сути, заемщик погашает имеющуюся ипотеку средствами, предоставленными другой кредитной организацией и оформляет новый ипотечный кредит на более выгодных условиях. Этим механизмом предлагается воспользоваться заемщикам, оформившим ипотеку на условиях, менее выгодных, чем используемые в рамках программы рефинансирования.

В случае полного погашения кредита заемщику необходимо:

• Запросить у банка справку о полном погашении кредита, а также справку о состоянии ссудного счета (эти документы подтверждают факт исполнения обязательств перед кредитной организацией в полном объеме);
• Получить в банке документы, необходимые для снятия обременения с квартиры (обычно это закладная с отметкой банка о погашении ипотеки);
• Обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о погашении записи об ипотеке, приложив выданную банком закладную (если закладная не выдавалась, необходимо присутствие представителя банка).

Заемщик в случае полного досрочного погашения ипотеки также вправе расторгнуть заключенный договор страхования и попытаться вернуть часть уплаченных средств.

ЧАСТИЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА

Что же касается частичного погашения ипотеки, то в этом случае заемщики часто сталкиваются с вопросом: «Что выгоднее: уменьшить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж».

При помощи уменьшения срока кредита сокращается общий срок, на который была оформлена ипотека, но сумма ежемесячного платежа остается неизменной. В случае уменьшения ежемесячного платежа период кредитования не сокращается, а снижается обязательный платеж, осуществляемый каждый месяц.

Итак, что же лучше уменьшить платеж или срок?

Вариант с сокращением срока привлекателен тем, что предусматривает снижение общей суммы переплаты, т.к. фактически пользоваться кредитом Вы будете меньший срок. Однако нагрузка на семейный бюджет останется неизменной.

Что же касается варианта частичного досрочного погашения кредита с сокращением суммы ежемесячного платежа, то он привлекателен тем, что уменьшает риски. Это происходит благодаря тому, что Ваша финансовая устойчивость становится выше: в случае наступления каких-либо непредвиденных обстоятельств, когда доход может уменьшиться, риски по невыплате кредита меньше из-за уменьшенного обязательного ежемесячного платежа. При этом, напротив, в случае финансовой стабильности разницу между ежемесячными платежами (до и после того, как было произведено частичное досрочное погашение кредита).  Вы можете также направлять на досрочное погашение.

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ

Итак, если Вы решили осуществить досрочное частичное погашение или досрочное полное погашение кредита, то для начала данной процедуры необходимо уточнить сумму имеющейся задолженности по кредиту и, учитывая имеющиеся финансовые возможности, определить объем денежных средств, направляемых на частичное или полное погашение обязательств перед банком.

Чтобы определить какой вариант погашения выгоднее можно попросить в банке, где оформлена ипотека, сформировать альтернативные графики платежей по предполагаемым вариантам досрочного погашения.

Зная условия своих кредитных обязательств, можно воспользоваться различными интернет-сервисами (кредитными калькуляторами).

Далее, заемщику необходимо уведомить банк о планируемом досрочном погашении.

Для этого в офисе банка заполняется соответствующее заявление, где заемщик указывает сумму, направляемую на досрочное погашение и предполагаемый срок (обычно это дата очередного платежа).

Заемщик к указанной в заявлении дате должен внести на счет, с которого осуществляется списание платежей по ипотеке, заявленную сумму.

Во избежание недоразумений, когда, например, на счете на установленную дату находилась недостаточная сумма и списание не было осуществлено, следует удостовериться о факте зачисления средств на кредитный счет.

ВОЗМОЖНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ

Стоит отметить, что на практике некоторые банки вводят дополнительные ограничения, из-за которых выгода досрочного погашения ипотеки теряется.

К таким ограничениям относятся:

• минимальная сумма досрочного погашения. Довольно типична ситуация, когда в кредитом договоре обозначена такая сумма, ниже которой досрочное погашение просто невозможно. 
• штрафы, связанные с досрочным погашением ипотеки. Иногда величина штрафа такова, что заемщики становится невыгодно досрочного погашать кредит.
• дополнительные формальные процедуры. Для досрочного погашения, как минимум, требуется писать заявление. Для этого необходимо специально приехать в банк, отстоять очередь, потратить время. Кроме того, некоторые банки ограничивают сроки по подаче заявления (например, заявление должно быть подано не менее чем за 14 дней до даты уплаты ежемесячного платежа).
• комиссии. Ситуация, во многом аналогична штрафам. Стоить отметить, что некоторые кредитные организации любят отличать понятия «штрафы» и «комиссии». Так, например, заявить в рекламе, что досрочные погашения по ипотечному кредиту предполагаются без каких-либо штрафов, а в сборнике тарифов можно будет обнаружить комиссию «за пересчет графика платежей при досрочном погашении». С комиссиями ситуация осложняется и тем, что, как правило, они могут возникнуть из-за необходимых сопутствующих расчетно-кассовых операций, и явно не будут сформулированы как относящиеся к досрочному погашению по ипотеке.

Принимая во внимание выше изложенные ограничения, прежде чем подписать кредитный договор внимательно изучите его, уточните все нюансы и правила досрочного погашения ипотеки.